Apartman ve sitelerde en sık karşılaşılan anlaşmazlıklar ortak yerler etrafında döner: çatıya kurulan anten, kapatılan balkon, cepheye takılan klima dış ünitesi, bodrumda kendine depo yapan kat maliki, otoparkta sabitlenen yer.
Hangi yerler ortaktır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, ortak yerlerin sözleşme ile belirlenebileceğini söyledikten sonra, her hâlde ortak sayılan yerleri tek tek sayar:
- Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistem, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar
- Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar
- Buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları
- Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar
- Kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, su depoları, bacalar, çatılar
- Elektrik, su ve doğal gaz saatlerinin bağımsız bölüm dışındaki yuvaları ve kapalı kısımları
Bu sayım örnek niteliğinde değil, kesin niteliktedir: yönetim planıyla dahi bu yerler bir kat malikinin özel mülkiyetine bırakılamaz. Listede olmayan yerler ise sözleşme ile ortak yer sayılabilir.
Eklenti ile karıştırmayın
Eklenti, bir bağımsız bölümün dışında olmakla birlikte o bölüme tahsis edilmiş yerdir (kömürlük, su deposu, garaj, çatı arası gibi) ve tapu kütüğüne bağımsız bölümle birlikte kaydedilir. Ortak yer herkesindir; eklenti belirli bir bağımsız bölümündür. Bir yerin hangisi olduğu tapu kaydından ve projeden anlaşılır.
Ortak yerlerde mülkiyet ve kullanım
M. 16 uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Kullanma hakkının ölçüsü de, aksine sözleşme yoksa, arsa payı ile orantılıdır.
Buradan çıkan sonuç önemlidir: bir kat maliki ortak yerin bir bölümünü kendi tekeline alamaz. Bodrumun bir köşesini depoya çevirmek, sahanlığa dolap koymak, otoparkta belirli bir yeri kendine ayırmak, diğer maliklerin kullanma hakkını daraltır.
Ortak yerde değişiklik: hangi çoğunluk?
M. 19, kat maliklerine ana gayrimenkulün bakımı ile mimari durumunu ve sağlamlığını koruma yükümü getirir. Değişiklik için aranan çoğunluk şudur:
Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişik renkte dış badana veya boya = bütün kat maliklerinin 4/5'inin YAZILI rızası
Dikkat edilecek üç nokta var. Rıza yazılı olmalıdır; oran bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır (toplantıya katılanlar değil); ve bu, kat malikleri kurulunun olağan oy çokluğundan farklı, daha ağır bir yeter sayıdır.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde de ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Taşıyıcı duvarın kaldırılması bunun tipik örneğidir.
Rıza aranmayan hâl: zorunlu onarım ve güçlendirme
Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya ya da bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği, yahut ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu onarım ve güçlendirme için kat maliklerinin rızası aranmaz. Deprem güçlendirmesi bakımından bu hüküm özellikle önemlidir.
Aykırı değişiklik yapılmışsa
Gerekli rıza alınmadan ortak yerde yapılan değişiklikte, diğer kat malikleri eski hâle getirilmesini isteyebilir. Yol, m. 33 uyarınca ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini istemektir. Talep hem eski hâle getirmeyi hem de doğan zararın giderilmesini kapsayabilir.
Uygulamada sık görülen örnekler: balkonun kapatılması, cephe kaplamasının değiştirilmesi, çatıya baz istasyonu ya da anten kurulması, ortak bahçenin bir bölümünün çitle ayrılması, giriş kapısının konumunun değiştirilmesi.
Mesken bölümde iş yeri açılması
M. 24 uyarınca kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde sinema, kahvehane, bar, dans salonu gibi eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastahane gibi gıda yerleri ve imalathane, boyahane, dükkân gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile açılabilir. Hastane, dispanser, klinik, poliklinik gibi kuruluşlar ise bu bölümlerde hiçbir şekilde kurulamaz.
Ortak giderlerin nasıl paylaştırıldığı ve ödenmemesi hâlinde izlenecek yol için apartman aidatı ve ortak giderler yazımıza, bu kuralların kaynağı olan belge için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.