Apartman ve sitelerde çıkan anlaşmazlıkların büyük bölümü, aslında tek bir belgeye bakılarak çözülebilir: yönetim planı. Buna rağmen kat maliklerinin çoğu, kendi binasının yönetim planını hiç okumamıştır.
Yönetim planı nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28'e göre yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen belgedir.
Kanunun ifadesiyle yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu nitelendirme önemlidir: yönetim planı bir iç yönerge ya da temenni listesi değil, tarafları bağlayan bir hukuki metindir.
Kimleri bağlar?
Yönetim planı yalnızca onu imzalayanları değil, sonradan bağımsız bölüm edinen herkesi de bağlar. Daireyi satın alan kişi, yönetim planını okumamış ya da beğenmemiş olsa dahi onunla bağlıdır.
Bunu sağlayan şey, yönetim planının ve değişikliklerinin tapu kütüğüne şerh edilmesidir. Bu nedenle bir bağımsız bölüm satın alınırken tapu kaydıyla birlikte yönetim planının da incelenmesi yerinde olur; otopark kullanımı, evcil hayvan, iş yeri açılması ve aidat paylaşımı gibi konular çoğu zaman burada düzenlenmiştir.
Neleri düzenleyebilir?
- Ortak yerlerin kullanım biçimi ve sınırları
- Ortak giderlerin paylaştırma ölçüsü (kanundaki ölçüden farklı bir ölçü kararlaştırılabilir)
- Yöneticinin ve denetçinin seçimi, görev süresi ve ücreti
- Kat malikleri kurulunun toplanma zamanı ve çağrı usulü
- Bağımsız bölümlerin kullanım amacı (mesken, iş yeri)
Yönetim planında hüküm bulunmayan konularda Kat Mülkiyeti Kanunu, o da yetmiyorsa Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır. Yani yönetim planı kanunun emredici hükümlerinin üzerine çıkamaz; onların bıraktığı alanı doldurur.
Nasıl değiştirilir?
Uygulamada en çok hata yapılan nokta budur. Yönetim planının değiştirilmesi için gereken çoğunluk, toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördüdür.
Yönetim planı değişikliği = bütün kat maliklerinin 4/5'inin oyu
Yirmi bağımsız bölümlü bir apartmanda toplantıya on kişi katılmış ve hepsi değişiklik lehine oy vermiş olsa bile, gereken sayı (16) sağlanmadığı için değişiklik geçerli olmaz. Bu yeter sayı sağlanmadan alınan karar, sonradan iptal davasına konu edilebilir.
Kat maliklerinin m. 33 uyarınca mahkemeye başvurma hakkı saklıdır. Yönetim planının bir hükmü açıkça hakkaniyete aykırı hâle gelmişse, dörtte beş çoğunluk sağlanamasa dahi hâkimden müdahale istenebilir.
Sitelerde durum
Birden çok yapıdan oluşan toplu yapılarda (siteler) da esas aynıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 70 uyarınca toplu yapı kapsamındaki yönetim planı, toplu yapıdaki bütün kat maliklerini bağlar ve değiştirilmesi yine bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuna bağlıdır.
Sitelerde blok yönetimi ile site yönetiminin yetki sınırı da yönetim planında belirlenir; blok kat malikleri kurulunun hangi konularda karar alabileceği, hangi giderlerin blok, hangilerinin site düzeyinde paylaştırılacağı bu belgeden okunur.
Yönetim planına nasıl ulaşılır?
Yönetim planı tapu müdürlüğünde ana gayrimenkulün dosyasında bulunur. Kat malikleri, ilgili tapu müdürlüğünden örneğini isteyebilir. Yönetici de yönetim planının bir örneğini bulundurmakla yükümlüdür.
Kurul toplantılarının yeter sayıları ve alınan kararlara karşı başvuru yolları için kat malikleri kurulu ve kararların iptali yazımıza, ortak yerlerdeki değişiklik kuralları için ortak alanlar yazımıza bakabilirsiniz.