Apartman ve sitelerde yetkili organ yöneticinin kendisi değil, kat malikleri kuruludur. Yönetici kurulun aldığı kararları uygular; kurul kararı olmadan tek başına belirleyemez.
Ne zaman toplanır?
M. 29 uyarınca kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Yönetim planında bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır.
Önemli bir sebep çıkarsa; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantı yapılabilir.
Çağrı usulü
Toplantı için bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektup, toplantı gününden en az on beş gün önce ulaştırılmalıdır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı için yapılacak ikinci toplantının günü de bu çağrıda belirtilir.
Usulüne uygun çağrı yapılmaması, alınan kararın iptali sebebidir. Uygulamada kararların iptal edilmesinin en sık görülen sebeplerinden biri budur.
Toplantı ve karar yeter sayısı
M. 30'a göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İki ölçüt birlikte aranır: hem kişi sayısının hem arsa payının yarıdan fazlası.
İlk toplantı: sayı + arsa payı çoğunluğu · İkinci toplantı: yeter sayı aranmaz, katılanların salt çoğunluğu
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğu ile karar alınır. Bu, pratikte çok az kişiyle karar alınabilmesi sonucunu doğurabildiği için ikinci toplantı çağrısının usulüne uygunluğu ayrıca önem taşır.
Ağırlaştırılmış yeter sayılar
Bazı konularda kanun daha ağır çoğunluk arar. Başlıcaları:
- Yönetim planı değişikliği: bütün kat maliklerinin 4/5'i
- Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis, dış cephe renginin değiştirilmesi: bütün kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası
- Mesken bölümde eğlence, gıda veya imalat yeri açılması: oybirliği
Oy hakkı
M. 31 uyarınca her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki her bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir; ancak sahip olacağı oy sayısı, bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Oy vekil eliyle de kullanılabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, kurulda içlerinden birini temsilci olarak belirlerler.
Karar defteri
M. 32 uyarınca kurul kararları, birden başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle onaylı bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza koyar.
Aykırı oyun sebebiyle birlikte deftere yazdırılması, sonradan açılacak iptal davası bakımından belirleyici olabilir; bu nedenle toplantıyı itiraz şerhi koymadan terk etmemek yerinde olur.
Kanun ayrıca şunu söyler: bir husus hakkında ileride çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı konuda daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür.
Karara karşı ne yapılabilir?
M. 33 iptal davasını ve süreleri düzenler:
- Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden başlayarak bir ay
- Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay
Dava, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; geçirilmesi hâlinde karar kesinleşir.
Buna karşılık kanunun emredici hükümlerine aykırı olan, örneğin kanunen ortak sayılan bir yeri bir kat malikinin özel mülkiyetine bırakan kararlar yok hükmünde sayılır; bu tür kararların geçersizliği kural olarak süreye bağlı değildir. Bir kararın hangi gruba girdiği somut içeriğine göre değerlendirilir.
Kararların dayanağı olan belge için yönetim planı, kararları uygulayacak kişi için yönetici yazımıza bakabilirsiniz.