Yönetici, apartman ya da sitenin karar organı değil, uygulama organıdır. Kat malikleri kurulunun aldığı kararları yerine getirir; kendi başına politika belirlemez. Bu ayrım, yöneticinin yetkisinin sınırını ve sorumluluğunun kaynağını birlikte açıklar.
Ne zaman zorunludur?
M. 34 açıktır: ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Daha az bağımsız bölümde yönetici atanması zorunlu değildir; bu hâlde yönetim kat malikleri kurulunca yürütülür.
Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan bir kimse de olabilir. Üç kişilik bir kurula da verilebilir; bu kurula yönetim kurulu denir.
Hangi çoğunlukla atanır?
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anlaşamazsa
Kat malikleri yönetimde anlaşamaz ya da toplanıp yönetici atayamazlarsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesince yönetici atanır. Mahkeme mümkünse diğer kat maliklerini de dinler.
Mahkemece atanan yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve onlara karşı sorumludur. Önemli bir sınır vardır: mahkemece atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Haklı bir sebep çıkarsa, onu atayan sulh mahkemesi değiştirmeye izin verebilir.
Görevleri
M. 35 yöneticinin görevlerini sayar. Başlıcaları:
- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
- Ana gayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
- Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
- Ortak giderler ve avans için gereken paranın toplanması, borç ve yükümlerin yerine getirilmesi
- Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
- Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına yol açan bir işlemden doğacak zararlardan sorumlu olarak gerekli tedbirlerin alınması
- Topladığı paraları ve alınan malları koruma
- Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması
Defter ve belgeler
M. 36 uyarınca yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını ve ortak giderlere ilişkin işlemleri gösteren bir işletme defteri tutmakla ve bu deftere dayanak olan belgeleri saklamakla yükümlüdür. Defterin her yıl noterce onaylanması gerekir.
Hesap verme
M. 39 uyarınca yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin üçte biri, isterse denetimin her zaman yapılmasını talep edebilir; bunun için haklı bir sebebin varlığı aranır. Kat malikleri kurulu ayrıca bir denetçi veya denetim kurulu seçebilir.
Sorumluluğu
M. 38'in ifadesi nettir: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu, Türk Borçlar Kanunu'nun vekâlet hükümlerinin uygulanacağı anlamına gelir: özen yükümü, talimata uyma, hesap verme ve edinilenleri devretme.
Yönetici, kendi kusuruyla kat maliklerine verdiği zarardan sorumludur. Toplanan paraların amacı dışında kullanılması, sigortanın yaptırılmaması, zamanaşımının kaçırılması ya da hak düşürücü bir sürenin geçirilmesi tipik sorumluluk hâlleridir.
Görevden alma
Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki vekâlet ilişkisi olduğundan, kat malikleri kurulu yöneticiyi sayı ve arsa payı çoğunluğuyla değiştirebilir. Mahkemece atanan yönetici bakımından yukarıdaki altı aylık sınır geçerlidir.
Yöneticinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi hâlinde kat malikleri, m. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Ücreti
Yöneticinin ücreti yönetim planında düzenlenir. Kat malikleri arasından atanan yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı ve katılacaksa hangi oranda katılacağı kat malikleri kurulunca kararlaştırılır.
Yöneticinin uygulayacağı kararların nasıl alındığı için kat malikleri kurulu, tahsille görevli olduğu alacaklar için apartman aidatı ve ortak giderler yazımıza bakabilirsiniz.