Aidat, apartman ve site yönetiminde en çok tartışılan konudur. Tartışmanın çoğu da iki sorudan doğar: bu gider nasıl bölünecek ve ödemeyen için ne yapılacak?
Paylaştırma: eşit mi, arsa payına göre mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 ikili bir ayrım yapar. Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
- Eşit olarak: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa
- Arsa payı oranında: sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine
Buradaki "başka türlü anlaşma olmadıkça" ifadesi önemlidir: yönetim planı bu ölçüden farklı bir paylaştırma öngörebilir. Bu nedenle bir aidat tartışmasında önce kanuna değil, yönetim planına bakılır.
Kullanmıyorum diyerek ödememe
M. 20/2 bu itirazı açıkça kapatır. Kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Asansörü kullanmayan zemin kat maliki, kaloriferi kapattıran kat maliki ya da dairesinde oturmayan malik bakımından sonuç değişmez. Dairenin boş olması da ödeme yükümünü kaldırmaz.
Gecikme tazminatı: aylık yüzde beş
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanunda yazılıdır ve yönetim planıyla artırılamaz.
Gecikme tazminatı = ödenmeyen tutar × aylık %5 × geciken süre
Bu tazminat, temerrüt faizinden ayrı ve ona göre yüksek bir orandır; ödemeyi geciktirmenin maliyeti bu nedenle hızla büyür.
Kiracı sorumlu mudur?
Evet, ancak sınırlı olarak. M. 22 uyarınca bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlananlar, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani kiracı, kira bedelini aşan bir aidat borcundan sorumlu tutulamaz.
Ödenmezse: dava ve icra takibi
M. 20/3, ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabileceğini ve icra takibi yapılabileceğini söyler. Dava için kat malikleri kurulu kararı şart değildir; yönetici tek başına başvurabilir.
İşletme projesinin değeri
M. 37 uygulamada çok işe yarayan bir hüküm içerir: kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararı, İcra ve İflas Kanunu m. 68/1'de sayılan belgelerden sayılır.
Bunun pratik sonucu şudur: borçlu icra takibine itiraz ederse, alacaklı genel mahkemede dava açmak yerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu yol daha kısa ve daha az masraflıdır. Bu nedenle işletme projesinin usulüne uygun biçimde kabul edilmesi ve kat maliklerine tebliğ edilmesi önem taşır.
Sürekli ödememenin ağır sonucu
M. 25, borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devrinin hâkimden istenebileceğini düzenler.
Kanun, çekilmezlik hâllerinden birini somut olarak sayar: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olmak.
Böyle bir davanın açılması, aksi kararlaştırılmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa düşer.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Erzurum'da açılacak davalarda Erzurum Adliyesi sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.
Giderleri kimin, hangi usulle karara bağladığı için kat malikleri kurulu yazımıza, tahsille görevli kişi için yönetici yazımıza bakabilirsiniz.